人民樓視丨長(zhǎng)租公寓平臺(tái)風(fēng)險(xiǎn)頻出 資金監(jiān)管或?qū)⑻嵘�行業(yè)門檻

　　編者按：近日，長(zhǎng)租公寓平臺(tái)因資金鏈斷裂、經(jīng)營(yíng)不善等出現(xiàn)倒閉破產(chǎn)的案例明顯增加，使得住房租賃當(dāng)事人權(quán)益受損，行業(yè)發(fā)展進(jìn)入調(diào)整期。長(zhǎng)租公寓平臺(tái)為何接連“暴雷”？租客、房東如何維護(hù)自身合法權(quán)益？住房租賃市場(chǎng)如何實(shí)現(xiàn)健康有序發(fā)展？正值《住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》公開(kāi)征求意見(jiàn)，《人民樓視》通過(guò)走訪行業(yè)一線、采訪專家學(xué)者，探尋長(zhǎng)租公寓亂象背后原因，為行業(yè)良性發(fā)展建言獻(xiàn)策。

　　近期，杭州、上海、成都等多地的長(zhǎng)租公寓企業(yè)再現(xiàn)“破產(chǎn)潮”，引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。

　　數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，有16家中小長(zhǎng)租公寓企業(yè)相繼倒閉。究其原因，多數(shù)跟采用“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”等經(jīng)營(yíng)模式，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)不善或資金鏈斷裂有關(guān)。

　　長(zhǎng)租公寓頻繁破產(chǎn)，暴露出部分企業(yè)對(duì)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理能力的缺失。專家表示，隨著監(jiān)管制度的不斷完善，租賃企業(yè)不當(dāng)使用租賃資金行為預(yù)計(jì)將會(huì)得到有效監(jiān)管。未來(lái)，失去高杠桿加持的長(zhǎng)租公寓行業(yè)準(zhǔn)入水平也將隨之提高，行業(yè)分化或?qū)⒉粩嗉觿　?/p>

　　“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”下的資金擴(kuò)張

　　與共享單車和網(wǎng)約車的“打法”類似，部分長(zhǎng)租公寓企業(yè)通過(guò)資本投入，以期快速實(shí)現(xiàn)地區(qū)或行業(yè)的市場(chǎng)壟斷地位，通過(guò)獲得議價(jià)權(quán)來(lái)獲取較高收益率。

　　家住北京市朝陽(yáng)區(qū)的李偉（化名）向記者談起他在2018年的租房經(jīng)歷。他表示，當(dāng)時(shí)在中介推薦下使用了類似分期貸款的形式，一次性付了全年的房租。而在后來(lái)一次與房東的偶然交談中他發(fā)現(xiàn)，中介與房東約定的是按照季度進(jìn)行支付。

　　不難計(jì)算，利用租戶與房東之間租金收-付的時(shí)間差對(duì)資金進(jìn)行，中介有更多資金進(jìn)行周轉(zhuǎn)。

　　類似這樣“長(zhǎng)收短付”的經(jīng)營(yíng)方式在長(zhǎng)租公寓行業(yè)屢見(jiàn)不鮮。近年來(lái)隨著長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域興起，部分長(zhǎng)租公寓企業(yè)為了實(shí)現(xiàn)資金積累和規(guī)模的快速擴(kuò)張，選擇采取收-支時(shí)間差形成資金池，以期獲得更多的經(jīng)營(yíng)資金。

　　不僅如此，企業(yè)搭配“高收低出”（即用高于區(qū)域市場(chǎng)的價(jià)格從房東處收集房源，用低于收房?jī)r(jià)格的租金將房屋便宜租給租客）經(jīng)營(yíng)，來(lái)實(shí)現(xiàn)房源快速的集納和拓客。隨著市場(chǎng)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，企業(yè)利用時(shí)間差積累資金“雪球”也會(huì)越滾越大。

　　由此，僅通過(guò)“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”的這一配套措施，部分長(zhǎng)租公寓企業(yè)便形成一套圍繞租戶“租金”的經(jīng)營(yíng)模式，沉淀出海量“資金池”。這些資金通常會(huì)用于直接投入，或投資金融項(xiàng)目獲得收益后實(shí)現(xiàn)再擴(kuò)張。

　　此外，為了保證此類操作穩(wěn)定性、降低資金風(fēng)險(xiǎn)，企業(yè)通常會(huì)引入“租金貸”產(chǎn)品，將風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步分散至千千萬(wàn)萬(wàn)個(gè)租客身上。換言之，用個(gè)人信用保證租金在合同期限之內(nèi)的穩(wěn)定。

　　對(duì)于這樣的運(yùn)營(yíng)模式，西南財(cái)經(jīng)大學(xué)財(cái)稅學(xué)院房地產(chǎn)稅收與金融研究中心主任姜先登在接受采訪時(shí)表示，長(zhǎng)租公寓企業(yè)采用此類經(jīng)營(yíng)策略的目的是最大化自身利益，從商業(yè)運(yùn)營(yíng)角度具有一定合理性，但這同樣對(duì)租賃市場(chǎng)的房屋運(yùn)營(yíng)效率以及對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)能力要求較高。

　　長(zhǎng)租公寓的杠桿“雙刃劍”

　　從2010年至今，長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)已走過(guò)十個(gè)年頭。2016—2018年，長(zhǎng)租公寓經(jīng)歷爆發(fā)式增長(zhǎng)，中介代理機(jī)構(gòu)、各大房企開(kāi)發(fā)商等相繼發(fā)力，加入長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的“搶灘大戰(zhàn)”。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至2018年底，中國(guó)市場(chǎng)上的活躍長(zhǎng)租公寓品牌已經(jīng)超過(guò)80個(gè)，分布的城市數(shù)量達(dá)到約50個(gè)，涉及1200余座集中式公寓和13.5萬(wàn)套分散式公寓。

　　但從2018年開(kāi)始，長(zhǎng)租公寓行業(yè)不時(shí)出現(xiàn)破產(chǎn)的消息，也讓公眾對(duì)此類經(jīng)營(yíng)模式產(chǎn)生質(zhì)疑。

　　相較其他行業(yè)，今年房屋租賃市場(chǎng)受疫情沖擊較大，出租率和租金均出現(xiàn)大幅下降。此前因“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”等做法實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張的企業(yè)，也因此而加劇了財(cái)務(wù)壓力。房屋“空置”降低了運(yùn)營(yíng)企業(yè)的租金沉淀規(guī)模、效率，拉長(zhǎng)了資金鏈條，加大了的資金壓力，讓高度依賴資金杠桿和資金周轉(zhuǎn)的部分長(zhǎng)租公寓企業(yè)陷入經(jīng)營(yíng)困境。

　　樂(lè)居財(cái)經(jīng)近日發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，從2017年到2020年8月，有達(dá)70家長(zhǎng)租公寓企業(yè)破產(chǎn)。另?yè)?jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，僅今年上半年，有16家中小長(zhǎng)租公寓企業(yè)倒閉。其中，因經(jīng)營(yíng)不善或資金鏈斷裂導(dǎo)致破產(chǎn)數(shù)量的企業(yè)達(dá)11家。

　　有專家則預(yù)計(jì)，一些中小機(jī)構(gòu)現(xiàn)金流可能無(wú)法支撐到疫情結(jié)束，今年下半年仍存在較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　中國(guó)人民大學(xué)國(guó)家發(fā)展與戰(zhàn)略研究院城市與房地產(chǎn)研究中心主任況偉大向記者談到，長(zhǎng)租公寓企業(yè)暴雷的真正原因在于長(zhǎng)租公寓企業(yè)與房東和租客信息不對(duì)稱，租賃市場(chǎng)和租金監(jiān)管的缺失�！伴L(zhǎng)租公寓企業(yè)采取‘高進(jìn)低出’和‘長(zhǎng)收短付’的做法不具合理性，不可持續(xù)，是套利和金融風(fēng)險(xiǎn)極高的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)�！�

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉提醒道，當(dāng)下租賃市場(chǎng)最大的問(wèn)題是租賃企業(yè)的資金池跑路風(fēng)險(xiǎn)。在當(dāng)前情境下，租賃市場(chǎng)特別是長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)需要加大監(jiān)管力度。

　　租金監(jiān)管或?qū)⑻嵘�行業(yè)門檻

　　作為推動(dòng)房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)的重要環(huán)節(jié)，住房租賃市場(chǎng)的健康穩(wěn)定發(fā)展同樣是保障民生的重要一環(huán)。近日，住建部就《住房租賃條例（征求意見(jiàn)稿）》向社會(huì)公開(kāi)征求意見(jiàn)，此次政策對(duì)于近期長(zhǎng)租公寓“爆雷”事件給予了關(guān)注。

　　專家認(rèn)為，隨著監(jiān)管制度的不斷落地，未來(lái)租賃企業(yè)的資金不當(dāng)使用行為將會(huì)得到有效監(jiān)管。同時(shí)，也要求企業(yè)提高自有資金投入水平降低資金杠桿，行業(yè)準(zhǔn)入水平也將相應(yīng)提高。

　　《意見(jiàn)稿》明確，住房租賃企業(yè)存在支付房屋權(quán)利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期長(zhǎng)于給付房屋權(quán)利人租金周期等高風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)營(yíng)行為的，房產(chǎn)管理等部門應(yīng)當(dāng)將其列入經(jīng)營(yíng)異常名錄，加強(qiáng)對(duì)租金、押金使用等經(jīng)營(yíng)情況的監(jiān)管。此外，直轄市、設(shè)區(qū)的市級(jí)人民政府可以建立住房租賃資金監(jiān)管制度，將租金、押金等納入監(jiān)管。

　　況偉大表示，此次建立資金監(jiān)管制度體現(xiàn)了強(qiáng)監(jiān)管特征，由各地監(jiān)管部門統(tǒng)一監(jiān)管租金和押金，可有效解決和緩解當(dāng)前租金和押金轉(zhuǎn)移和跑路風(fēng)險(xiǎn)。

　　姜先登則認(rèn)為，對(duì)于行業(yè)來(lái)講，隨著該向制度的逐步落地，該行業(yè)的財(cái)務(wù)杠桿水平將會(huì)降低，這樣將加大企業(yè)自有資金投入水平，某種程度上提高了行業(yè)準(zhǔn)入門檻。

　　張大偉向記者表示，短周期內(nèi)，政策對(duì)于長(zhǎng)租公寓亂象的治理空間仍有限，當(dāng)務(wù)之急是盡快完善推進(jìn)租賃市場(chǎng)的備案管理�！澳壳埃�租賃市場(chǎng)在備案方面幾乎是空白的。若備案不做好，租賃企業(yè)差價(jià)形成的資金池沒(méi)摸清楚，租賃市場(chǎng)的亂象也將會(huì)難以杜絕�！�