陜西5814億元房貸有啥變化

金女士在西安市未央路某商廈租了一層商鋪?zhàn)鲠t(yī)美生意，她說(shuō)銀行從今年二三月就開始宣傳房貸利率轉(zhuǎn)換LPR。固定利率和浮動(dòng)利率該怎么選？以5年以上貸款為例，8月，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.25%，LPR為4.65%，似乎浮動(dòng)利率更劃算。

LPR（貸款基礎(chǔ)利率）是根據(jù)市場(chǎng)資金流動(dòng)性確定的即時(shí)市場(chǎng)利率，此前我國(guó)商業(yè)銀行貸款參照人民銀行制定的基準(zhǔn)利率。

記者9月中旬從人民銀行西安分行獲悉：截至目前，陜西176家金融機(jī)構(gòu)涉及5814億元存量個(gè)人住房浮動(dòng)利率貸款，LPR轉(zhuǎn)換進(jìn)度達(dá)99%。

同時(shí)，房貸利率要不要轉(zhuǎn)換，如果轉(zhuǎn)換又該如何選擇，也成為近期房貸族熱議的話題。

Ａ 5814億元房貸怎么變

此次LPR轉(zhuǎn)換涉及的范圍包括：2020年1月1日前金融機(jī)構(gòu)已發(fā)放的和已簽訂合同但未發(fā)放的參考貸款基準(zhǔn)利率定價(jià)的浮動(dòng)利率貸款，不包括公積金個(gè)人住房貸款。

相信許多房貸客戶已經(jīng)在媒體上見到了銀行房貸轉(zhuǎn)換的公告。按照公告要求，2020年3月1日開展定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換，由于我省金融機(jī)構(gòu)準(zhǔn)備工作充分，已提前開展了存量轉(zhuǎn)換工作。截至今年2月底，我省244億元大約占存量6.3%的貸款已將定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)為L(zhǎng)PR。根據(jù)人民銀行西安分行信息，此次LPR轉(zhuǎn)換方式為：金融機(jī)構(gòu)利用官方網(wǎng)站、網(wǎng)點(diǎn)公告、電話、短信、郵件和手機(jī)銀行等渠道通知存量浮動(dòng)利率貸款客戶，協(xié)商約定定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換事宜。

需要注意的是，存量房貸在轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR時(shí)，要將原合同約定的利率定價(jià)方式轉(zhuǎn)換為以LPR為定價(jià)基準(zhǔn)加點(diǎn)形成。商業(yè)性個(gè)人住房貸款的加點(diǎn)值應(yīng)等于原合同最近的執(zhí)行利率水平與2019年12月發(fā)布的相應(yīng)期限LPR的差值。轉(zhuǎn)換過(guò)程中，商業(yè)性個(gè)人住房貸款重定價(jià)周期，即利率浮動(dòng)周期可按原合同約定執(zhí)行，也可重新約定，重新約定的重定價(jià)周期最短為一年。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至9月10日，工行、建行、招行、長(zhǎng)安銀行、西安銀行、秦農(nóng)銀行，以及我省各縣區(qū)農(nóng)信社、農(nóng)合行、農(nóng)商行、村鎮(zhèn)銀行等176家銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，涉及共計(jì)5814億元的存量個(gè)人住房浮動(dòng)利率貸款，目前轉(zhuǎn)換進(jìn)度已達(dá)99%。我省地方法人金融機(jī)構(gòu)，包括長(zhǎng)安銀行、西安銀行、秦農(nóng)銀行、陜西省農(nóng)村信用合作聯(lián)社系統(tǒng)的金融機(jī)構(gòu)以及村鎮(zhèn)銀行全部存量個(gè)人住房貸款已全部轉(zhuǎn)換為參照LPR定價(jià)。

B 陜西轉(zhuǎn)換工作有條不紊

人民銀行西安分行方面表示，在堅(jiān)持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性、一致性和穩(wěn)定性，積極配合政府做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的前提下，陜西房地產(chǎn)金融市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn)，信貸資金主要滿足剛需住房需求。截至7月末，陜西省房地產(chǎn)貸款余額1.07萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)16.27%，增速較上月持平、較上年同期下降0.24個(gè)百分點(diǎn)。

7月，陜西省共發(fā)放個(gè)人住房貸款2.55萬(wàn)筆，環(huán)比下降2.30個(gè)百分點(diǎn)，發(fā)放金額166.81億元。陜西房貸平均首付比例為37.75%，環(huán)比下降1.6個(gè)百分點(diǎn)，平均利率為5.45%，環(huán)比小幅下降0.07個(gè)百分點(diǎn)，陜西房貸市場(chǎng)變化充分體現(xiàn)了著力滿足住房剛需的政策導(dǎo)向。

LPR政策執(zhí)行后，房貸更能反映資產(chǎn)價(jià)值和市場(chǎng)需求。轉(zhuǎn)換工作中，陜西省各金融機(jī)構(gòu)采取多種措施，重點(diǎn)突破薄弱環(huán)節(jié)，加大政策執(zhí)行力度。

預(yù)先做好轉(zhuǎn)換規(guī)劃。2019年12月28日，人民銀行第30號(hào)公告發(fā)布，陜西省金融機(jī)構(gòu)立即開展定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作，根據(jù)客戶結(jié)構(gòu)、貸款類型和期限等因素分機(jī)構(gòu)制定了差異化工作方案和進(jìn)度目標(biāo)，并于公告要求的2020年3月1日前已經(jīng)預(yù)先開展了部分定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作。

制定轉(zhuǎn)換方案。我省金融機(jī)構(gòu)按照“市場(chǎng)化、法制化”原則，在轉(zhuǎn)換協(xié)議形式、貸款計(jì)息方式、通知客戶渠道、業(yè)務(wù)系統(tǒng)改造、對(duì)外宣傳等方面制定了詳細(xì)的方案。做好配套措施。制作政策宣傳材料，通過(guò)電視、廣播、報(bào)紙、微信公眾號(hào)等多種形式廣而告之。金融機(jī)構(gòu)對(duì)一線業(yè)務(wù)人員開展轉(zhuǎn)換工作培訓(xùn)，部分規(guī)模較大金融機(jī)構(gòu)建立“存量浮動(dòng)利率貸款定價(jià)基準(zhǔn)轉(zhuǎn)換工作組”，改革金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部考核激勵(lì)措施。

依法合規(guī)保障借款人權(quán)益。陜西省市場(chǎng)利率定價(jià)自律機(jī)制和各地自律機(jī)制，積極接受和處理借款人的政策咨詢和投訴，對(duì)于個(gè)別銀行業(yè)務(wù)人員在轉(zhuǎn)換中損害消費(fèi)者權(quán)益的行為進(jìn)行協(xié)調(diào)。目前已處理百余次咨詢和投訴，及時(shí)糾正各類不合規(guī)的轉(zhuǎn)換行為，確保轉(zhuǎn)換工作順利開展。

C 78%的陜西房貸客戶選擇浮動(dòng)利率

從金融機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)來(lái)看，陜西省房貸客戶對(duì)轉(zhuǎn)換方式的選擇較為理性。樣本數(shù)據(jù)顯示，我省地方法人金融機(jī)構(gòu)78%的房貸客戶選擇將原合同轉(zhuǎn)換為浮動(dòng)利率貸款合同。

據(jù)業(yè)內(nèi)專家分析，選擇轉(zhuǎn)換為浮動(dòng)利率貸款的客戶的房貸利率一般相對(duì)較高，隨著2020年LPR的下降，轉(zhuǎn)換后在未來(lái)一定時(shí)期內(nèi)可有效節(jié)約利息支出。轉(zhuǎn)為固定利率的客戶，主要為期初房貸利率打折力度較大的客戶、合同剩余期限較短的客戶以及合同剩余金額較少的客戶。這類客戶貸款利率本來(lái)較低，LPR變動(dòng)對(duì)其利息支出影響較小，通過(guò)轉(zhuǎn)為固定利率來(lái)避免利率波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)。

此外，房貸還款方式不同的客戶，對(duì)轉(zhuǎn)換方式選擇也存在差異。例如有客戶合同約定了等額本金，由于本金歸還了一大半，傾向于選擇固定利率。但對(duì)于大部分等額本息客戶來(lái)說(shuō)，更加傾向于選擇轉(zhuǎn)換為浮動(dòng)利率。

今年以來(lái)，LPR轉(zhuǎn)換不僅發(fā)生在房貸領(lǐng)域，企業(yè)貸款也執(zhí)行LPR，金融機(jī)構(gòu)對(duì)小微企業(yè)貸款減負(fù)顯著。人民銀行西安分行方面表示，個(gè)人住房貸款利率是貸款利率體系的組成部分，在改革完善貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率形成機(jī)制過(guò)程中，個(gè)人住房貸款定價(jià)基準(zhǔn)從貸款基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換為L(zhǎng)PR，可以更好地發(fā)揮市場(chǎng)作用。

另外，個(gè)人住房貸款利率也是房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理機(jī)制和區(qū)域差別化住房信貸政策的重要內(nèi)容。促進(jìn)房貸定價(jià)基準(zhǔn)平穩(wěn)有序轉(zhuǎn)換，保持個(gè)人住房貸款利率水平基本穩(wěn)定，維護(hù)借貸雙方合法權(quán)益，更好落實(shí)“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位和構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效管理機(jī)制。